Le locataire sera protégé différemment selon que le bail de résidence principale (1) a date certaine ou non au moment de l’aliénation du bien loué.


La date certaine peut s’acquérir selon les trois modalités suivantes :

• l’enregistrement du bail ;
• le décès d’une des parties signataires au contrat de bail ;
• la constatation du bail dans un acte authentique.
  
  

Le présent article est composé de deux sections, selon que le bail qui affecte le bien vendu a date certaine ou non.

1. Le bail a date certaine.

Dans cette hypothèse, le nouvel acquéreur du bien subrogera aux droits de l’ancien bailleur dès la signature de l’acte authentique.

Le nouvel acquéreur devra donc en tout point respecter le contrat de bail en cours.

Dans cette hypothèse, l’opération est totalement neutre pour le locataire qui conserve l’ensemble de ses droits.

Pour mettre fin au contrat de bail en cours, le nouvel acquéreur devra respecter les règles suivantes :

a. Bail de courte durée

Le contrat de bail ou les contrats successifs pour une durée totale qui ne dépasse pas 3 ans sont considérés comme des baux de courte durée.

En principe, ces contrats ne peuvent être résiliés avant leur échéance, sauf de l'accord de toutes les parties.

A défaut, le contrat pourra être résilié moyennant un congé de 3 mois notifié avant l’échéance du délai convenu.

b. Bail de 9 ans

Subrogé aux droits de l’ancien bailleur, le nouvel acquéreur devra respecter un délai qui dépendra de ses intentions.

Ainsi, le nouvel acquéreur pourra mettre fin au contrat moyennant le respect des conditions suivantes:

* Le nouvel acquéreur souhaite occuper personnellement le bien. (2)

Le nouvel acquéreur pourra mettre fin au contrat de bail moyennant la notification d’un préavis de 6 mois.

L'occupation devra être ininterrompue pendant 2 ans et devra avoir lieu dans l’année qui suit la restitution des lieux par le locataire.

A défaut et sauf circonstances exceptionnelles, le locataire aura droit à une indemnité contractuelle de 18 mois de loyer.

* L'acquéreur souhaite effectuer des travaux de transformation ou de rénovation.

Le congé est possible à l'expiration de chaque triennat, et ce moyennant le respect d’un préavis de 6 mois.

La preuve de l’existence des travaux à effectuer devra être annexée au préavis. Il s’agira pour le nouvel acquéreur d’annexer, à son choix, soit la copie du permis de bâtir, soit la copie d’un devis détaillé, soit une description des travaux avec estimation du coût ou soit la copie du contrat d’entreprise.

Le travaux escomptés devront répondre aux dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme.

Ces travaux devront affecter le corps du bien loué et leur coût devra excéder 3 années de loyer.

Les travaux devront être entrepris dans les 6 mois de la restitution des lieux loués par le locataire.

Sauf circonstances exceptionnelles, ils devront être achevés dans les 24 mois de la restitution des lieux.

A défaut, le locataire aura droit à une indemnité contractuelle de 18 mois de loyer.

* L'acquéreur souhaite mettre un terme au contrat de bail sans motif.

Le congé est possible à l'expiration de chaque triennat moyennant le respect d’un préavis de 6 mois.

Une indemnité de 9 mois de loyer (durant le premier triennat) ou de 6 mois de loyer (durant le deuxième triennat) sera due au locataire.

2. Le bail n'a pas date certaine.

a. Le locataire occupe les lieux loués depuis moins de 6 mois

Si le locataire occupe les lieux depuis moins de 6 mois, il ne dispose d’aucune protection et pourra le cas échéant être congédié sans préavis ni indemnité.

Il sera considéré occuper le bien sans titre ni droit.

b. Le locataire occupe les lieux loués depuis plus de 6 mois

Si le locataire occupe les lieux depuis plus de 6 mois, le locataire disposera d’une protection réduite.

Il pourra être mis fin à son contrat de bail, à tout moment et moyennant un préavis de 3 mois pour occupation personnelle, pour travaux ou pour congé avec indemnité.

Cette situation est donc particulièrement avantageuse pour le nouvel acquéreur, qui devra toutefois veiller à notifier le congé au locataire dans les 3 mois à dater de la passation de l'acte authentique. (3)

A défaut, le nouvel acquéreur devra respecter le bail sans pouvoir user de cette faveur du législateur.

Florence Desternes
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius.

Notes:
(1) Le présent article traite exclusivement des baux de résidence principale conclus après l’entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991.

(2) Le bien doit être occupé personnellement par le bailleur ou par un membre de sa famille au premier et deuxième degré. Depuis la loi du 13 avril 1997, le bailleur ne pourra plus, durant les trois première années, mettre fin au contrat de bail pour l’occupation d’un membre de sa famille au troisième degré.

(3) Avant l’entrée en vigueur de la loi du 13 avril 1997, soit pour les ventes conclues avant le 31 mai 1997, le délai de trois mois commençait à courir au jour de la transcription de l’acte authentique.

Auteur : Par Florence Desternes
Source : DroitBelge.Net - 17 juin 2004

En partenariat avec DroitBelge.Net