Le renouvellement du bail commercial n’est pas automatique.
Le preneur ne dispose pas à proprement parler d’un droit au renouvellement mais d’une faculté de le solliciter, et ce dans le respect de conditions particulièrement strictes.

En particulier, le preneur devra veiller au respect:

• des formalités et formes de la demande ;
• du contenu de la demande ;
• des délais pour introduire la demande.

L’ensemble des dispositions légales en matière de renouvellement du bail commercial sont impératives.

A. Formalités et formes de la demande

1. De qui doit émaner la demande ?
La demande de renouvellement doit émaner du preneur ou de son mandataire.

Dans cette deuxième hypothèse, le mandat devra être effectif et le bailleur aura le droit de vérifier, en temps utile, l’existence du mandat.

2. A qui la demande doit-elle être adressée?
La demande de renouvellement doit être adressée au bailleur. Le preneur choisira, à peine de nullité, d’adresser sa demande à l’adresse du bailleur, figurant au contrat de bail, ou à toute autre adresse qui lui aura été officiellement communiquée.

En cas de pluralité de bailleurs, la demande doit être adressée à chacun d’eux ou à leur mandataire unique.

3. Forme de la demande.
La demande de renouvellement doit être adressée soit par voie d’huissier soit par courrier recommandé.

S’il adresse sa demande par voie recommandée, la prudence recommande au preneur de veiller à le faire avec accusé de réception.

La demande de renouvellement est valable même si le bailleur ne retire pas son pli recommandé à la poste.

La demande de renouvellement doit être signée.

B. Objet et contenu de la demande de renouvellement

1. La demande de renouvellement doit porter sur l’ensemble des locaux visés par le bail principal. La demande de renouvellement partielle, qui ne porterait que sur une partie des locaux loués, est nulle.

Le législateur permet au locataire de formuler une demande de renouvellement à d’autres conditions, pour autant qu’elles soient précises.

En cas de demande de renouvellement aux mêmes conditions, le preneur pourra se contenter d’indiquer qu’il sollicite le renouvellement de son bail moyennant le respect des conditions actuellement en cours.

2. La demande doit contenir, à peine de nullité, la mention prévue à l’article 14, al.1 de la loi sur les baux commerciaux : « A défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offres d’un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées ».

La loi impose ainsi au locataire de rappeler au bailleur ses droits et obligations en présence d’une demande de renouvellement (1).

C. Délai de la demande

La demande de renouvellement doit être introduite « dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l’expiration du bail en cours ». (article 14 de la loi sur les baux commerciaux)

A titre d’exemple : un bail expirant le 31 décembre 2004 devra faire l’objet d’une demande de renouvellement entre le premier juillet 2003 et le 30 septembre 2003, la date de présentation de l’exploit ou du pli recommandé au bailleur étant celle à prendre en considération pour la vérification du respect du délai.

La demande formée en dehors du délai imparti, qu’elle soit antérieure ou postérieure à ce délai, est nulle.

Le non-respect des règles relatives à la demande de renouvellement est frappé de nullité.

Il s’agit d’une nullité relative qui ne pourra être invoquée que par le bailleur, lequel sera libre de s’en prévaloir ou pas.

Le respect du prescrit de la loi en matière de renouvellement de bail s’impose donc de manière rigoureuse au preneur. Il pourra ainsi être déchu de son droit en cas de manquement à une seule des ces règles, pour la plupart excessivement voire inutilement formalistes.

Il faut donc espérer pour l’avenir un assouplissement de ces règles, en harmonie avec leur raison d’être, à savoir la protection du locataire.

Florence Desternes
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius.

Note:
(1)Cette règle ne s’impose pas au bailleur dans le cadre de la notification de son refus de renouvellement. La Cour d’arbitrage qui était chargée de déterminer s’il y avait là un traitement discriminatoire entre le bailleur et le preneur a répondu par la négative.

Auteur : Par Florence Desternes
Source : DroitBelge.Net - 15 septembre 2004

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